Défiscalisation Robien : les détails à ne pas négliger !

Afin de n'avoir aucune mauvaise surprise pendant votre opération de robien, il est important et nécessaire de vérifier certains détails fondamentaux.

  Le conseil fiscal :  

N'agissez pas seuls ! Faîtes-vous conseiller pour organiser votre défiscalisation, mais pas par n'importe qui.

• Beaucoup d'entre vous ont le réflexe d'aller à leur banque, pour ce type de conseils. Ce n'est pas faire le meilleur choix... Votre banquier est avant tout un commerçant. Son métier, c'est de vendre des crédits, et particulièrement, des crédits immobiliers.
  
  Faîtes donc attention à l'objectivité du conseil.
  
  Mais faîtes surtout très attention à la qualité de ce conseil, car votre directeur d'agence n'est pas fiscaliste, et votre conseiller financier l'est encore moins. La plupart maîtrise très mal les rouages fiscaux de ces opérations, et votre loi de Robien peut très vite ne vous rapporter que la moitié de ce qu'elle pourrait.
  
  Une loi de Robien male optimisée, c'est autant d'économies d'impôts en moins !

• Gageons que dans le point précédent, nous pouvons remplacer le mot "banquier" par "promoteur immobilier".

• Un professionnel de la fiscalité reste le meilleurs choix. Adressez-vous à un fiscaliste, avocat-fiscaliste ou un conseiller fiscal agréé (appelés aussi consultants en fiscalité). Ils traitent ce type d'affaires tous les jours, et connaissent la plupart des mécanismes qui permettent de rentabiliser au maximum une défiscalisation en loi de robien. Beaucoup ne facturent plus leurs consultations, mais une part des économies d'impôts que vous réalisez grâce à leurs conseils (entre 7% et 15%)

  Le bien immobilier :  

• Choisissez un promoteur solide ! Il doit pouvoir vous présenter toutes les garanties liées à la construction (biennale, décennale, parfaite achèvement des travaux etc.)

• Choisissez un bien comme si vous vous destiniez à y résider vous-mêmes. Ne perdez pas de vue qu'il vous faudra sûrement le revendre un jour. Sélectionner ce bien selon les critères classiques : agglomération, étage, orientation, situation etc. Par exemple, s'il vous est inconcevable de louer un 5em étage sans ascenseur, soyez certains que beaucoup de vos locataires potentiels se feront la même réflexion. Vous aurez donc plus de mal à louer.
  
  La loi de Robien n'est pas un placement financier ! C'est un placement immobilier, et vous devez donc faire des choix appropriés.

• Ne vous limitez pas à des critères de choix dépassés, et obsolètes. Par exemple, vous n'avez que peu d'intérêt à privilégier un centre-ville. D'une part, car les prix y sont sensiblement plus chers que dans les villes limitrophes. D'autre part, car le phénomène actuel d'exode urbain, qui pousse les classes moyennes/moyennes+ hors des centres, vous assurera une demande locative tout à fait adaptée.
  
  La prudence recommande donc de sélectionner des programmes et des biens immobiliers situés à 5-20 km des grandes et moyennes localités.

• Préférez des promoteurs qui vous garantissent un prix catalogue, ferme et définitif, en phase avec les prix du marché, et surtout, acte en main ! De plus en plus de promoteurs, prennent en charge les frais de notaires, les frais bancaires, les intérêts intercalaires etc. Un investissement locatif loi robien peut aujourd'hui se faires à l'aide de produits entièrements packagés et sécurisés.
  
  Ne passez pas à côté des meilleurs offres.

  Le financement :  

• D'abord, rappelez-vous qu'il s'agit de financer du locatif et non une résidence principale. Dans le premiers cas, vous pouvez déduire vos intérêts d'emprunt, mais pas dans le second. Bien évidement, l'investissement locatif loi robien le permet aussi.

• Si vous hésitez entre le taux fixe ou le taux variable, sachez que l'idéal se trouve entre les deux : le variable CAPE. Un taux CAPE est un taux variable sécurisé, c'est à dire qu'il ne pourra pas monter à plus d'1% ou 2% du taux initial.
  
  C'est une solution idéale pour la loi de robien. Sur les premières années, le taux reste très bas, pendant que vous amortissez à 8% votre bien. Puis, lorsque votre amortissement passe à 2,5% à partir de la sixième année, une remontée des taux ne peut être que bénéfique, car elle permet de revenir à un niveau de déductions satisfaisant.

• Pensez aussi qu'une des meilleurs façon de défiscaliser , c'est de se renouveler. Vous aurez peut-être envie de revendre votre bien au bout de 9 ans, pour refaire une loi de Robien. L'investissement locatif loi robien étant particulièrement intéressant les 5 premières années;,cela permet de revenir à un amortissement de 8% pour 5 ans. Vous gardez donc votre bien 9 ans, mais votre financement, lui, peut avoir été planifié sur 15 ou 20 ans. Dans ce cas vous allez donc faire un remboursement anticipé du capital restant dû. Pensez à négocier l'absence de pénalités ! Si vous ne le faîtes pas, votre banque vous appliquera une "amende" de 3% car elle devra dire adieu à 5 ou 10 ans d'intérêts.
  
  Si cette close vous est refusée... poussez la porte de la banque d'en face !

  La gestion et les assurances locatives :  

• Vérifiez que vous êtes bien assurés contre les loyers impayés. De plus en plus de contrats d'assurance permettent de sécuriser un investissement de robien par des garanties de loyers de 100%, et souvent, sans franchise.
  
  Là aussi, l'offre est large, alors prenez votre temps, et choisissez ce qui vous couvre le mieux.

• Pensez aussi à assurer l'absence de locataire. Un changement de locataire peut vous priver de 2 ou 3 mois de loyers dans l'année. Il vous faudra donc sélectionner les contrats qui vous garantissent 3 ou 4 mois votre loyer, en cas de changement.

• Les assurances et frais de gestion sont déductibles, ce qui ne peut être qu'une bonne nouvelle !

Loi robien